한국 부동산 아파트 값은 떨어질 수 밖에 없다.

첫째, 금리가 오른다.

이 말은 즉, 은행에 예금을 하면 그 예금 금리에 따른 수익이 짭짤해진다는 이야기다.
반대로 은행에서 돈을 빌릴 때의 이자 역시 비싸진다는 뜻이다.

보다 안정적으로 자산을 지키고 싶어 하는 사람들은 하이리스크 하이리턴 성격의 부동산 투기나 주식 투기에서 발을 빼고 은행에 돈을 맡기는 시대가 도래한다는 말이다.

부동산과 주식

앞서 말했듯 은행으로 돈이 몰려들 텐데, 이 돈은 어디선가 빠져나와야 한다.
즉, 상한가를 찍고 있는 부동산과 이미 코스피 3000을 넘어선 지 오래된 주식이다.

이 두 곳의 대형 자금이 빠져나오면 당연히 시장의 가격은 낮아진다.
점점 빠져나오다가 어느 순간 폭락을 맞이할 것이다.

그 돈들은 은행 예금을 통해 잘 보관되고, 약간 오른 금리의 짭짤함을 느끼면서 앞으로 다가올 부동산과 주식 시장의 대폭락을 기다리기만 하면 된다.

적절히 폭락하면, 다시 시장으로 뛰어들면 된다.

간단한 예로,
현재 고점을 찍고 있는 매매가 10억 원의 고양시 아파트를 매도한다.

주당 50만 원의 상한가를 찍고 있는 화학주 1,000주를 매도한다.

토탈 15억 원의 현금을 보유하게 된다.

2년 동안 은행에 넣어두고 타이밍을 본다.

2년 전에 매도했던 아파트가 7억 5천만 원까지 내려갔다.
2억 5천만 원이나 떨어졌지만, 분양가가 5억 원이었던 것을 감안하면 왠지 더 떨어질 것 같은 마음이 들어 조금 더 기다려본다.

결국 6억 원까지 떨어졌고, 그 가격에 다시 매수한다.

애당초 분양받을 당시 샀던 금액은 5억 원.
10억 원에 매도해서 5억 원 이득.
다시 6억 원에 매수해서 1억 원 추가 지출.

어쨌든 결과적으로 고양시 30평 아파트를 1억 원에 산 효과가 발생한다.

여기서 다시 아파트값이 2~3억 원 오른 상태에서 9억 원에 팔아보자.

이 모든 일이 4~5년 사이에 벌어진다고 생각하면, 부동산은 엄청난 부를 축적할 수 있는 분명한 시장처럼 보인다.

그렇다면 여기서 문제가 있다.

이 사람이 5억 원의 이득을 보면, 반대로 10억 원을 주고 산 사람은 6억 원으로 내려갔을 때 4억 원의 손실이 발생하는 것이다.

10억 원에 사서
"12억, 15억 오를 거야!"
"그럼 대출받은 것도 다 갚고, 내 집도 빨리 마련되는 거야!"
이런 희망감이 있었을 것이다.

하지만 희망과 반대로 현실은 이렇다.

투자금 10억 원. 현재 시세 6억 원.

아파트를 팔고 빚을 갚아도 4억 원의 원금이 남는다.

이게 부동산 버블의 실체다.

이 버블이 터지지 않을 유일한 방법은 무한 확장이다.
버블을 계속 만들어내야 한다.

하지만 어느 순간 자금이 빠져나가기 시작하면 버블은 하나둘 터질 것이다.

앞서 빠져나가지 못한 사람들은 후회만 하며 누군가를 원망할 것이다.

 

이제 두 번째다.

이미 이 부동산과 주식 게임에 참여하고 있는 사람들은 어떻게든 새로운 게임 참여자들을 초대한다.
이런 초짜들이 많아야 기존 타짜들이 돈을 먹을 수 있기 때문이다.

"아파트 사서 몇억 벌었대!"
이런 이야기들이 넘쳐난다.

그 구라의 실체는 아파트 입주민 모임이나 이해관계자들이 형성하는 가격 담합성 호가일 수 있다.

자기 집을 팔고 싶어도 아파트 분위기나 주변 시세의 압박을 받는다.

아파트를 구입하고 거주하면서 자신의 자산 가치가 오르길 원하지, 떨어지길 원하는 사람은 없다.

돈이 필요해서 집을 팔겠다는 사람이 나오면 주변 부동산과 시장 분위기 속에서 가격이 조율되기도 한다.

부동산에는 실제 거래가보다 희망 가격이 먼저 호가로 올라오는 경우도 많다.

즉, 부른 가격이 곧 시장 가격처럼 인식되는 놀라운 현상이다.

이렇게 높은 호가가 형성되고, 욕심으로 아파트를 사겠다고 뛰어든 사람은 자신의 선택을 정당화하기 위해 누구보다 열심히 가격 상승 논리에 동참하게 된다.

그리고 너무 고점에 매입했다는 사실을 알고 있기 때문에, 빨리 원금이라도 회복해서 빠져나가고 싶은 마음이 커질 것이다.

주식과 비슷한 이치다.

저점인 5,000원에 샀어야 할 주식을 8,000원에 샀다고 생각해보자.

그런데 매일 주가는 7,000원에서 7,500원 사이를 오간다.

피가 마를 것이다.

게다가 어디선가 "지금 가격도 곧 폭락할 것"이라는 말을 듣는다면, 정말 미치지 않고서는 버티기 힘들 것이다.

바로 이런 이유다.